今年秋季，房地产市场再次活跃起来，虽然中介店内的看房人潮不断，但签约的买家仍然寥寥。持房者担心降价售出会亏损，而无房者又担忧购置房产会遭遇高价。在降价报道频频出现的同时，核心区域却出现了热销现象，普通购房者内心充满纠结。一个在越南从事外贸的朋友分享了他的经历：数年前他在胡志明市郊区购得一套两居室，价格约为120万人民币，现在却被中介估价接近270万，房价翻了一番多。胡志明市的房价收入比已经高于30，是深圳的有力竞品。越南的市场动态与中国有相似之处，可以作为借鉴。

有分析认为，中国房地产市场或将复制越南的成长轨迹，不过是温和的回暖而非剧烈的涨跌。多家投行在研究数据后发现，中国市场底部可能比预期要近。越南的市场经历了明显的变化：2015年放开外国购房政策，资金流入持续到2021年，随后的信贷收紧使得一些开发商遭遇困境，但到2025年，胡志明市的房价在剔除通胀后仍上涨近50%。2026年，越南央行再度收紧流动性，房贷利率攀升至12%-16%，交易量大幅下滑。这一波调控与2022年相比有显著不同，头部开发商通过并购重组，核心区域的新房仍维持较高价格，尽管交易量低迷。

对比国内市场，许多房企在过去几年里遭遇债务危机，成功开发商数量由峰值的四十多家降至个位数。房地产销售模式在逐步改革中，现房销售政策正加速推进，预售资金也在全面监管之下。国家统计局最新数据显示，尽管一些一线城市新房价格小幅上涨，但70个大中城市中仍有70%的城市新房价格下滑。房地产投资和新开工面积显著下降，一线和部分二线核心区域有所企稳，而三四线城市则依旧低迷。 千亿球友会

当前情势显示，市场正在复苏，然而潜在购房者仍处于观望状态，障碍在于信心不足。首先，过去20多年形成的房价上涨预期遭到破坏，导致不少人更倾向于存款而非购房。其次，社交媒体中对房价走势的负面解读往往引发共鸣，增加了购房者的焦虑感。此外，核心区域的优质房源抢购一空，而远郊区域的低价房却无人问津。更有许多人因收入不稳而在购房决策上犹豫不决。

相比之下，中国与越南的市场基础差异明显。中国的经济体量已达到18万亿美元，城镇化率接近70%，而越南则依赖外资和低端制造，城镇化水平仅为40%。同时，在金融安全方面，中国的监管政策有助于提高房地产交付率，而越南的地产贷款则面临更大的风险。

对于首次置业者来说，现在核心区域的现房或准现房性价比较为可观。随着核心地段二手房业主惜售现象显露，市场上的优质房源日渐稀缺。置业者可以考虑优化房产结构，把年限较长、条件较差的房产在市场回暖窗口期逐步转让，以提高现金流的灵活性。 千亿球友会